房子的合同还有几个月就到期了。现在住的这套三居，说实话并不差，采光好，通勤也方便，周围朋友也多，住久了甚至还有点舍不得。但孩子慢慢长大，总觉得空间还是局促了一些，心里盘算着要不要换个四居。于是联系了中介，说明需求，预算也交代得很清楚。两个星期过去，中介终于有了消息，给推了两套，再一看报价，令我大吃一惊，不仅远超 budget，其中一套近期还跳价了 5%，简直是不讲武德。

更离谱的是，我现在住的这套房子，两年前的月租还是 4.6 million，而现在市面上的最低挂牌价，已经到了 6 个 million 了。可问题是，在我的认知里，韩国的出生率不是一路下滑吗？人口结构肉眼可见地老化，这房价，到底是谁给的底气？

一些日常观察

大概从去年年中开始，就陆陆续续听同事抱怨找房这件事。

不是买房，是租房。

月租涨得有些离谱，原本熟悉的地段，按原来的 budget 已经完全找不到合适的房源了，只能被迫往更远的地方搬。

而与此同时，每次经过 江南大道，看到人潮汹涌的大街两侧，却夹杂着一间间空置的商铺，又总会让我产生一种错觉 —— 韩国的经济，真的还好吗？

同样的江南大道，空置商铺在肉眼可见的增多，而与此同时，Olive Young 又在以肉眼可见的速度，不停地开着新店，一边街上不到 500 米就有两家 3 层的店

再看看银行的定存利率 4% 出头，对比国内的 1% ，很是让人上头。

这个世界，显得有点分裂。

这不禁让我开始思考：

韩国，到底是一个什么样的经济体？
又到底是什么，在托着这轮看似“违背常识”的房价？

从楼市开始，顺藤摸瓜

如果只看房价本身，其实很容易得出“泡沫”的结论。

但真正开始研究韩国楼市之后，会发现一个绕不开的关键词——居民负债率。

横向对比中、日，韩国的居民负债率长期处在极高水平，而其中相当大的一部分，都是房产负债，而这背后的核心机制，离不开一个几乎“全球独一份”的制度：全租房（전세）。

全租房的存在，本质上是一种历史产物。

回到更早的时间线 —— 从“汉江奇迹”开始，韩国经历了极长一段高速通胀的时期。名义利率不低，但实际利率长期接近于零，甚至为负。在这样的环境下，现金是贬值的，负债反而是“好东西”，而房产，自然成了最优解。

于是，

  • 房东通过全租收取巨额押金
  • 押金继续投入市场或再投资
  • 租户承担通胀成本
  • 整个系统在“高通胀 + 低实际利率”中自洽运转

这个模式，一跑就是几十年。

直到 2019 年之后，疫情、全球加息周期接踵而至，韩国才真正从长期低利率时代，进入到一个完全不同的世界。

什么是全租房（전세）？

如果不在韩国生活过，大概率很难理解“全租房”这种东西。

简单来说，全租不是“不要钱的租房”，而是一次性支付一大笔押金，住上两年，期间几乎不付月租，合同到期后房东原额退还押金。

这笔押金，通常是房价的 50%～70%，在房价高企的首尔，动辄就是几十亿韩元。

从表面看，这对租户似乎不公平 —— 钱给了房东，两年不能动，还没有利息。

但在过去很长一段时间里，这套机制却是对双方都“合理”的选择：

  • 对房东来说：押金可以拿去再投资、买房、炒股，甚至继续放贷，在高通胀、低实际利率的年代，押金本身就是廉价资金来源。
  • 对租户来说：与其每个月支付不断上涨的月租，不如一次性锁定居住成本，把通胀风险交给房东。

也正是因为全租的存在，韩国的楼市和租赁市场，从一开始就深度绑定在一起。

房价上涨 → 押金水涨船高 → 房东负债率升高 → 整个社会对“房产 + 杠杆”的依赖越来越深。

问题在于，这一切成立的前提只有一个 —— 利率不能太高。

而当这个前提被打破的时候，全租房，就不再是一个“稳定器”，而是一个放大风险的装置。

从全租房到半租房（반전세）

当全租房在高利率环境下开始变得危险时，市场并没有立刻切换到“纯月租”，而是走向了一个过渡形态——半租房（반전세）。

半租，顾名思义，介于全租和月租之间。

  • 押金不再高到夸张，通常只有房价的 20%～40%
  • 但同时，需要每个月支付一笔不算低的月租
  • 本质上，是押金 + 现金流的混合模型

这个形态的出现，并不是政策设计出来的，而是市场自发演化的结果。

对房东来说，

  • 押金降低，意味着到期时需要退还的现金压力变小；
  • 而稳定的月租，则可以直接用来覆盖利息成本，甚至成为主要收入来源。

对租户来说，

  • 一次性拿出几十亿韩元的押金变得不再现实；
  • 即便月租更高，也只能接受，把压力摊到每个月的现金流里。

于是你会发现一个很现实的变化 —— 押金降得不多，但月租涨得非常快。

从全租 → 半租 → 月租，并不是居住方式的“升级”，而是整个房地产系统，在高利率和高负债约束下，被迫进行的一次风险重分配。

房东不再愿意承担“到期一次性还钱”的风险，银行也不希望看到更高的杠杆，最后，压力自然流向了最没有谈判权的一端——租户。

真正让人难受的，并不是利率

很多人以为，房价的问题，出在“利率太高”。

但对韩国的投资客来说，真正难受的，并不是每个月多还的那点利息，而是 —— 合同到期时，需要一次性退还的那笔巨额押金。

在高利率环境下，

  • 押金不再“好用”
  • 再投资回报下降
  • 资金链的安全边际迅速变薄

当一份全租合同到期，突如其来的一笔巨额付款在平淌的现金流中就像一根长长的针，狠狠地刺痛着投资客，一旦被刺，就给人留下挥之不去的阴影。

到底是什么支撑着韩国的房价？

如果把逻辑拆开来看，大致是这样的：

  1. 居民房产负债过高，系统性风险真实存在
  2. 政府不敢放任资金继续涌向楼市
  3. 通过维持相对高利率，抑制新增杠杆
  4. 全租模式在高利率环境下变得危险
  5. 房东开始追求稳定现金流
  6. 押金降低，但月租大幅上升
  7. 风险，从房东转移给了租户

于是你会看到一个“看起来很魔幻”的结果：

  • 房价在涨
  • 押金在降
  • 月租在暴涨

但本质上，并不是房子“更值钱了”，
而是整个市场，从一次性高额押金，转向了长期、稳定、可预期的现金流。

说到底，
羊毛还是出在羊身上。

韩国楼市值得投吗？

结合这几年的宏观环境，其实脉络已经很清晰了。

高利率导致资金外流，外汇压力始终存在，韩国政府被迫把“稳外汇、控风险”放在优先级极高的位置。

这意味着什么？

  • 不敢大幅降息，低利率时代基本宣告结束
  • 可能会有象征性的降息，缓解实体经济压力
  • 但绝不会回到过去那种，靠房产高杠杆支撑增长的模式

楼市不会轻易崩，但也很难再像过去那样，成为全民信仰。

写到这里，再回头看那套 7 个 million 的报价，也能接受了。